2017年上半年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)，量?jī)r(jià)齊升，房地產(chǎn)調(diào)控取得成效，全省商品住宅庫(kù)存去化期降至約11個(gè)月，海口、三亞、陵水、萬(wàn)寧、瓊海市場(chǎng)去化效果明顯，限購(gòu)實(shí)施后市場(chǎng)成交回落，前5月成交量占2016年的57%，重點(diǎn)市縣成交均價(jià)呈穩(wěn)固向上的態(tài)勢(shì)。

【全國(guó)政策解讀】

熱點(diǎn)城市政策加碼，三四線城市聯(lián)動(dòng)調(diào)控

2017年上半年，“刺激與抑制”兩條主線始終貫穿，全國(guó)去庫(kù)存政策與部分熱點(diǎn)城市調(diào)控房?jī)r(jià)緊縮政策雙向并行，在“穩(wěn)中求進(jìn)”為總基調(diào)，因城施策為方針的指導(dǎo)下，熱點(diǎn)城市調(diào)控全面收緊，去庫(kù)存壓力大的三四線城市在供給端減少甚至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。

樓市進(jìn)入“5限”時(shí)代 抑制投資、穩(wěn)定市場(chǎng)、力度空前。

相比往年，本輪調(diào)控政策打擊更精準(zhǔn)，實(shí)施手段更為新穎。在限購(gòu)層面特別強(qiáng)調(diào)限制非本地戶籍居民購(gòu)房，打擊投資需求；在限貸層面，提高了特別是二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和首付比例，直接影響本地改善性需求，同時(shí)本輪調(diào)控中限售、限商開(kāi)始“助力”，調(diào)控力度空前。

【海南政策解讀】

海南緊隨國(guó)家樓市調(diào)控基調(diào)，開(kāi)啟限購(gòu)、限售模式，供需兩端施政穩(wěn)樓市，主限海口、三亞、瓊海以及中部生態(tài)保護(hù)區(qū)。

海口、三亞分層調(diào)控，劃定限購(gòu)區(qū)域，主城區(qū)、稀缺一線海景資源區(qū)等受限。

海口升級(jí)限購(gòu)區(qū)域：一是在主城區(qū)，具體為：濱江西路以西、長(zhǎng)彤路以東，南海大道和紅城湖以北區(qū)域；二是南部生態(tài)保護(hù)區(qū)，主要在椰海大道以南、繞城高速以北、鐵龍路以西、粵海大道以東范圍。

三亞升級(jí)限購(gòu)區(qū)域：一是中心主城區(qū)，東至鳳凰路和紅沙隧道、南至榆亞路和南邊海路、西至三亞灣路、北至金雞嶺路（不含棚戶區(qū)改造項(xiàng)目）；二是在海棠灣、崖州灣沿海一線部分實(shí)施限購(gòu)。對(duì)在海南無(wú)房的非本省戶籍居民家庭在升級(jí)限購(gòu)范圍內(nèi)購(gòu)買住宅，需提供從購(gòu)房申請(qǐng)之日起前在海南連續(xù)繳納一年以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

除了海口和三亞，瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙等市縣均出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則，提高購(gòu)房門(mén)檻，增加現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓限制。

島外客戶購(gòu)房“認(rèn)房、認(rèn)貸、認(rèn)社保”，提高準(zhǔn)購(gòu)門(mén)檻，抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房。

產(chǎn)權(quán)式酒店納入限購(gòu)范圍，大幅度提升開(kāi)發(fā)商自持比例，通過(guò)政策手段推動(dòng)海南房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

通過(guò)政策手段，控制開(kāi)發(fā)商銷售變現(xiàn)周期，保證產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)屬性，希望開(kāi)發(fā)商對(duì)地塊開(kāi)發(fā)提供持續(xù)經(jīng)營(yíng)。一方面增加海南行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，過(guò)濾掉資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力不強(qiáng)的中小企業(yè)，二是改變海南候鳥(niǎo)人口狀態(tài)，吸納更多的人才進(jìn)入。

海南樓市進(jìn)入“提質(zhì)”階段，省級(jí)“全裝修”，硬裝執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化、多舉措保品質(zhì)，政府監(jiān)管力強(qiáng)，全省覆蓋范圍廣。

【土地供求走勢(shì)】

“雙暫停”政策繼續(xù)執(zhí)行，整體土地市場(chǎng)供應(yīng)量萎縮，樓面價(jià)破新高。

2016年2月24日，海南省政府實(shí)施“雙暫停”政策，對(duì)商品住宅消化期超過(guò)全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，除海口、三亞、三沙、陵水、瓊中、臨高6個(gè)市縣外，其他13個(gè)市縣都被列入政策調(diào)控范圍。2016年上半年至2017年上半年，全省土地市場(chǎng)供應(yīng)量明顯萎縮。

【土地成交結(jié)構(gòu)】

政府調(diào)結(jié)構(gòu)優(yōu)產(chǎn)業(yè)，商服類經(jīng)營(yíng)性用地成交成為主力。

2014年至今，海南土地成交以住宅和商服類為主；2017年3-5月，海南各地限購(gòu)政策陸續(xù)出臺(tái)，為配合政策落地，上半年全省土地供應(yīng)量明顯萎縮，由于全年用地計(jì)劃已經(jīng)確定，預(yù)計(jì)下半年成交市場(chǎng)將呈現(xiàn)補(bǔ)漲。

海口市2017年供地計(jì)劃

2017年海口市計(jì)劃供應(yīng)土地共31115.7畝，其中交通運(yùn)輸用地占比居首，住宅、商服用地占比約35%。住宅用地計(jì)劃供應(yīng)8594.25畝，占比27.62%，（其中棚改項(xiàng)目用地占30.79%），環(huán)比增長(zhǎng)約269%；商服用地計(jì)劃供應(yīng)2497.50畝，占比8.03%，環(huán)比減少約10%。

三亞市2017年供地計(jì)劃

2017年三亞市計(jì)劃供應(yīng)土地共6352.65畝，住宅、商服用地占比約70%。住宅用地計(jì)劃供應(yīng)2717.1畝，占比42.77%，（其中棚改項(xiàng)目用地占77.99%），商服用地計(jì)劃供應(yīng)1734.15畝，占比27.3。

陵水縣2017年供地計(jì)劃

2017年陵水縣計(jì)劃供應(yīng)土地共7719.54畝，公共管理與公共服務(wù)用地占比近40%，主要用于建設(shè)高峰溫泉民族生態(tài)博物館、民族文化體育基地等公共服務(wù)配套設(shè)施；住宅用地計(jì)劃供應(yīng)1436.79畝，占比18.61%，環(huán)比增長(zhǎng)約48.63%；商服用地計(jì)劃供應(yīng)1435.65畝，占比18.60%，環(huán)比增長(zhǎng)65.85%。

澄邁縣2017年供地計(jì)劃

2017年澄邁縣計(jì)劃供應(yīng)土地共6983.84畝，為改善澄邁縣整體交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，完善城鄉(xiāng)交通面貌，交通運(yùn)輸用地占比*高，交通運(yùn)輸用地主要用于保障金馬現(xiàn)代物流中心道路基礎(chǔ)設(shè)施、福山至馬裊公路等項(xiàng)目建設(shè)；在住宅用地計(jì)劃供應(yīng)230.71畝，占比3.3%，（且多為保障性住宅用地），商服用地計(jì)劃供應(yīng)1137.97畝，占比16.29%，環(huán)比減少30.95%。

五指山市2017年供地計(jì)劃

2017年五指山市計(jì)劃供應(yīng)土地共1814.95畝，住宅用地供應(yīng)受限，計(jì)劃供應(yīng)15畝，占比0.83%，環(huán)比下降97.24%；商服用地計(jì)劃供應(yīng)583.65畝，占比32.16%，用于支持南圣鎮(zhèn)旅游板塊、水滿鄉(xiāng)黎峒文化主題公園等旅游項(xiàng)目建設(shè)；為完善城市交通路網(wǎng)，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，交通運(yùn)輸用地供應(yīng)占比約43%。

各市縣住宅用地供求

上半年僅有海口、臨高土地供求相對(duì)平衡，海口穩(wěn)居第一，陵水、五指山為存量土地成交，三亞、昌江當(dāng)月供應(yīng)未獲得有效成交。

2017年上半年海南住宅用地供求情況來(lái)看，總體供大于求，從供應(yīng)數(shù)據(jù)上看，海口737.76畝*多，臨高和昌江次之，分別為196.82畝和134.73畝；從成交數(shù)據(jù)上看，海口以565.88畝穩(wěn)居第一，其次為臨高186.29畝和陵水27.28畝，成交量差距懸殊。

各市縣商服用地供求

上半年商服用地總體平衡，東方市和陵水居首，三亞海坡片區(qū)土地供應(yīng)，拉開(kāi)區(qū)域供應(yīng)量。

從供應(yīng)數(shù)據(jù)上看，三亞市集中供應(yīng)，其中海坡片區(qū)供應(yīng)292畝，占總供應(yīng)量的77%，陵水、東方、海口位居其次；從成交數(shù)據(jù)上看，傳統(tǒng)兩極城市海口和三亞明顯減少，東方和陵水位列第一階梯，需求量都在200畝線之上，其中東方共成交3宗商服用地，位于板橋鎮(zhèn)金月灣旅游開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，瓊中、文昌、海口、屯昌和三亞為第二階梯，成交量在100-200畝之間，萬(wàn)寧、臨高、定安、保亭為第三階梯，成交量均在百畝線以下。

重點(diǎn)房企拿地情況

上半年，名企加速全島布局，雅居樂(lè)、華僑城首進(jìn)海口，打造城市西部旅游綜合體；碧桂園繼續(xù)開(kāi)拓臨高金沙灘；富力陵水海洋主題公園樹(shù)立海南旅游標(biāo)桿，預(yù)計(jì)下半年開(kāi)業(yè)。

重點(diǎn)房企拿地結(jié)構(gòu)

上半年，名企拿地以住宅性質(zhì)用地*多，共639.35畝，商服用地次之，共467.39畝。

2017年上半年，拿地*多的房企是雅居樂(lè)，其中住宅用地392畝，占69%；華僑城獲取的地塊住宅、商服占比均衡；富力和碧桂園獲取土地用于項(xiàng)目持續(xù)性開(kāi)發(fā)，土地性質(zhì)與項(xiàng)目定位相匹配。

【海南整體市場(chǎng)表現(xiàn)】

2017年上半年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)，量?jī)r(jià)齊升，4月限購(gòu)實(shí)施后市場(chǎng)成交回落，前5月成交量占2016年的57%。

重點(diǎn)市縣整體數(shù)據(jù)

上半年，東線供應(yīng)穩(wěn)增，西線供應(yīng)下滑，海口、三亞城市價(jià)值不斷兌現(xiàn)，成交量持續(xù)領(lǐng)跑，重點(diǎn)市縣成交均價(jià)呈穩(wěn)固向上的態(tài)勢(shì)。

重點(diǎn)市縣庫(kù)存及去化周期

上半年重點(diǎn)市縣商品住宅庫(kù)存去化期周期由2016年末的18個(gè)月回落至約11個(gè)月，海口、三亞、陵水、萬(wàn)寧、瓊海市場(chǎng)去化效果明顯。

三亞成交戶型占比分析

上半年，三亞以60-90㎡中小戶型成交為主，其次是90-120㎡和144-180㎡的產(chǎn)品，三亞客戶可承受總價(jià)在100萬(wàn)以下、100-150萬(wàn)、150-200萬(wàn)，占比均勻分布在23%-25%之間。

三亞成交均價(jià)領(lǐng)跑全省，客戶單價(jià)承受能力較強(qiáng)，單價(jià)熱區(qū)集中在2-3萬(wàn)元/㎡，3萬(wàn)元/㎡是單價(jià)紅線，成交占比不足10%。

三亞客戶來(lái)源地分析

上半年，三亞仍是東北客戶的核心旅居地，東三省成交占比約23%，其次是北京、河北等華北區(qū)域，成交占比約12-18%，隨著城市化進(jìn)程加快，三亞有少量本地客戶支撐，占比約4.34%。

其他重點(diǎn)市縣成交戶型占比分析

2017上半年，海口商品住宅市場(chǎng)以兩房、三房剛需產(chǎn)品成交為主，其余重點(diǎn)市縣，一房、兩房投資度假型產(chǎn)品銷售*為緊俏。

其他重點(diǎn)市縣成交面積占比分析

上半年，海口剛需引領(lǐng)，成交集中在80-100㎡；澄邁、儋州有一定本地需求支撐，以80-100㎡為成交主力，其次是80㎡以下小戶型為主；東線及保亭以島外需求為主，集中在60-80㎡。

其他重點(diǎn)市縣成交單價(jià)占比分析

2017年上半年。省會(huì)海口剛需性質(zhì)明顯，主力成交單價(jià)為8000-12000元/㎡；東線城市因資源配套優(yōu)勢(shì)，主力價(jià)格普遍高于西線，陵水樓市依托灣區(qū)知名大盤(pán)的發(fā)展鋪墊，以10000-16000元/㎡領(lǐng)跑；澄邁、儋州主城區(qū)發(fā)力，成交主力單價(jià)為6000-8000元/㎡。

其他重點(diǎn)市縣成交總價(jià)占比分析

上半年，海口成交總價(jià)集中在60-80萬(wàn)和80-100萬(wàn)；東線除陵水外，其他市縣總價(jià)在100萬(wàn)以上；總價(jià)段各成交套數(shù)占比不足5%，陵水區(qū)域價(jià)值凸顯，以80-100萬(wàn)和100-120萬(wàn)為主。

其他重點(diǎn)市縣客戶來(lái)源分析

島外客戶依然是海南購(gòu)房人群的主力軍，占比約88%，其中排名前三甲為河北、北京、河南，三地占比約34%。

其他重點(diǎn)市縣島外客戶分析

上半年，海南成交客戶中，北部海口、澄邁主要來(lái)自京津冀、河南和江浙滬地區(qū)；西部儋州客戶主要來(lái)自京津冀、黑吉遼和川渝地區(qū)；東部的文昌、瓊海和萬(wàn)寧主要來(lái)自京津冀、河南和江浙滬地區(qū)；南部陵水、保亭主要來(lái)自京津冀、黑吉遼和江浙滬地區(qū)。

成交客戶中，30歲以下及60歲以上客戶成交總價(jià)主要集中在80萬(wàn)元以下，30-59歲客戶成交總價(jià)集中在120萬(wàn)元以下，總價(jià)200萬(wàn)以上成交客戶年齡以30-59歲為主。

【上半年海南樓市成交排行】

2017年上半年，海南樓市名企包攬、全省四面齊頭并進(jìn)，恒大、雅居樂(lè)、碧桂園名列三甲。上半年成交面積排行TOP10面積之和為259.48萬(wàn)平米，面積排行上榜門(mén)檻提升至13萬(wàn)平米；成交金額排行TOP10金額之和為401.42億元，金額排行上榜門(mén)檻提升至19億元以上。

【上半年海南房企成交金額排行榜】

2017上半年，魯能首拔頭籌，憑借全島7個(gè)項(xiàng)目173.4億的成交遙遙領(lǐng)先，百億房企名額增加，恒大、碧桂園緊隨其后，雅居樂(lè)首次退出三甲陣營(yíng)。

（此表為調(diào)研數(shù)據(jù)）

（免責(zé)申明：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于旅居產(chǎn)業(yè)研究院，不代表本公司立場(chǎng)，報(bào)告僅限參考，解釋權(quán)歸原出品方）