5月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)。

近年來(lái)，我國(guó)住房租賃和銷(xiāo)售市場(chǎng)不斷發(fā)展，在解決居民居住問(wèn)題、改善居住環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，主要是外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等；自2013年以來(lái)，每年全國(guó)商品住房銷(xiāo)售面積都在10億平方米以上。在住房租賃和銷(xiāo)售市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，也存在當(dāng)事人權(quán)益保護(hù)不充分、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問(wèn)題，亟需通過(guò)專(zhuān)門(mén)立法予以解決。

黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視住房租賃和銷(xiāo)售市場(chǎng)管理工作，在去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，明確提出要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為。中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議指出，要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求，以政府為主提供基本保障。今年2月，國(guó)務(wù)院將住房租賃市場(chǎng)立法作為深化改革急需的項(xiàng)目，列入今年的立法工作計(jì)劃。

征求意見(jiàn)稿共7章47條，包括總則、住房租賃、住房銷(xiāo)售、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任、附則。

明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)，構(gòu)建穩(wěn)定的租賃關(guān)系

征求意見(jiàn)稿規(guī)定，租賃住房當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法簽訂書(shū)面形式的住房租賃合同，規(guī)定出租人應(yīng)當(dāng)確保出租住房符合安全要求，承租人應(yīng)當(dāng)合理使用租賃住房。為穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，保護(hù)租賃雙方權(quán)益，征求意見(jiàn)稿在租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面作了規(guī)定。

一是規(guī)范租金支付和調(diào)整方式。為減輕承租人集中支付租金的壓力，征求意見(jiàn)稿規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定外，承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金。對(duì)住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，征求意見(jiàn)稿規(guī)定出租人不得單方面提高租金。同時(shí)，還規(guī)定直轄市、市、縣人民政府要建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場(chǎng)租金水平等信息，以引導(dǎo)當(dāng)事人合理確定租金價(jià)格。

二是鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期租賃合同。征求意見(jiàn)稿鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，對(duì)于當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同的，規(guī)定直轄市、市、縣人民政府要給予相關(guān)政策支持。對(duì)于住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。

三是注重承租人居住權(quán)利保障。征求意見(jiàn)稿規(guī)定承租人可依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房，住房租賃合同約定出租人可以進(jìn)入的，出租人要按照約定提前通知承租人。征求意見(jiàn)稿還規(guī)定，出租人不得采取暴力、威脅或者其他方式驅(qū)逐承租人，收回住房。同時(shí)，征求意見(jiàn)稿也規(guī)范了承租人租賃行為，規(guī)定承租人要按照合同約定及物業(yè)管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動(dòng)住房結(jié)構(gòu)和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備，不得損害他人的合法權(quán)益。

四是強(qiáng)化住房租賃市場(chǎng)管理。在管理體制方面，征求意見(jiàn)稿提出了直轄市、市、縣人民政府要建立多部門(mén)的聯(lián)合監(jiān)管體制，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，做好住房租賃管理和糾紛調(diào)處等工作。在管理制度方面，征求意見(jiàn)稿規(guī)定租賃住房應(yīng)當(dāng)辦理住房租賃備案，并明確了辦理備案不收取任何費(fèi)用；在規(guī)范租賃行為方面，規(guī)定直轄市、市、縣人民政府要制定單間租住人數(shù)和人均租住面積標(biāo)準(zhǔn)，并明確規(guī)定廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住。針對(duì)二房東轉(zhuǎn)租他人住房違規(guī)經(jīng)營(yíng)等市場(chǎng)亂象，征求意見(jiàn)稿規(guī)定，轉(zhuǎn)租住房應(yīng)當(dāng)征得出租人的書(shū)面同意，對(duì)于自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記。

此外，在鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)方面，征求意見(jiàn)稿也做出了原則性規(guī)定，明確住房租賃企業(yè)可依法將住房租賃相關(guān)收益設(shè)立質(zhì)權(quán)。

規(guī)范住房銷(xiāo)售行為，加大違法行為的處罰力度

征求意見(jiàn)稿對(duì)住房銷(xiāo)售在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售程序等作了一般性規(guī)定，特別是強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售住房行為的監(jiān)管。

一是規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售住房條件。征求意見(jiàn)稿規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門(mén)網(wǎng)站和銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售住房及每套住房?jī)r(jià)格，并對(duì)外銷(xiāo)售。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)售住房的，實(shí)行現(xiàn)售備案制度。

二是加大對(duì)違法銷(xiāo)售行為的處罰力度。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)銷(xiāo)售住房、擾亂市場(chǎng)秩序等突出問(wèn)題，征求意見(jiàn)稿明確規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得存在發(fā)布虛假?gòu)V告、哄抬房?jī)r(jià)、捂盤(pán)惜售、價(jià)外加價(jià)、一房多售、捆綁銷(xiāo)售等12項(xiàng)禁止性行為，對(duì)存在上述行為的，規(guī)定了可依法處以暫停網(wǎng)上簽約權(quán)限、沒(méi)收違法所得、罰款、吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)等處罰措施，構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。

加強(qiáng)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理，規(guī)范服務(wù)行為

房地產(chǎn)中介作為服務(wù)行業(yè)，在住房租賃和銷(xiāo)售方面發(fā)揮了重要作用。征求意見(jiàn)稿對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理也作了具體規(guī)定。

一是規(guī)范機(jī)構(gòu)設(shè)立和從業(yè)人員管理。征求意見(jiàn)稿規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專(zhuān)業(yè)人員。同時(shí)，按照國(guó)家行政審批制度改革的要求，規(guī)定國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度，并規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在服務(wù)時(shí)，要實(shí)行實(shí)名掛牌服務(wù)。

二是規(guī)范房源信息發(fā)布。征求意見(jiàn)稿規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布住房租賃、銷(xiāo)售信息前，應(yīng)當(dāng)核對(duì)委托人身份證明、住房權(quán)屬信息，實(shí)地查看住房，并編制住房狀況說(shuō)明書(shū)。針對(duì)近些年來(lái)快速發(fā)展的住房租賃、銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)，征求意見(jiàn)稿也明確了平臺(tái)對(duì)信息真實(shí)性承擔(dān)的相應(yīng)管理責(zé)任。

三是規(guī)范收費(fèi)行為。征求意見(jiàn)稿規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在收費(fèi)前，要向當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

四是明確從業(yè)禁止行為。針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員擾亂市場(chǎng)秩序、侵害群眾合法權(quán)益等問(wèn)題，征求意見(jiàn)稿規(guī)定了中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員不得捏造散布不實(shí)價(jià)格信息、炒賣(mài)房號(hào)、發(fā)布虛假房源信息、捆綁收費(fèi)、賺取差價(jià)、違規(guī)提供購(gòu)房融資、為當(dāng)事人規(guī)避稅費(fèi)提供便利等11項(xiàng)禁止性行為。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員違反上述規(guī)定的，征求意見(jiàn)稿規(guī)定了給予暫停合同網(wǎng)上簽約權(quán)限、沒(méi)收違法所得、罰款等較為嚴(yán)厲的處罰措施。

此外，征求意見(jiàn)稿還注重保護(hù)當(dāng)事人的交易安全，強(qiáng)化住房租賃和銷(xiāo)售的監(jiān)督管理。一是實(shí)行實(shí)名交易制度。征求意見(jiàn)稿規(guī)定住房租賃和銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)實(shí)名交易，并規(guī)定在住房租賃和銷(xiāo)售等活動(dòng)中采集的個(gè)人信息受法律保護(hù)。二是實(shí)行交易資金監(jiān)管制度。征求意見(jiàn)稿規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售住房、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托銷(xiāo)售住房的，交易資金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管賬戶(hù)。對(duì)于當(dāng)事人自行成交的，當(dāng)事人可以約定將交易資金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管賬戶(hù)。三是實(shí)行機(jī)構(gòu)備案管理制度。征求意見(jiàn)稿規(guī)定，住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)到工商注冊(cè)地房產(chǎn)管理部門(mén)備案，房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將備案信息向社會(huì)公開(kāi)。同時(shí)還規(guī)定，房產(chǎn)管理部門(mén)要落實(shí)“雙隨機(jī)、一公開(kāi)”制度，加大執(zhí)法檢查力度。四是強(qiáng)化政府服務(wù)，加強(qiáng)信用體系建設(shè)。征求意見(jiàn)稿規(guī)定要建立住房租賃和銷(xiāo)售信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)信用體系建設(shè)，構(gòu)建守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。