海南省政府網(wǎng)站今日發(fā)布了《2016年海口、三亞房地產(chǎn)價格走勢分析》。這份調(diào)查報告稱，2016年海口和三亞市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“量價齊升”特點。受季節(jié)因素的影響，冬季是海南房地產(chǎn)市場銷售旺季，同時隨著內(nèi)地霧霾污染的加重，越來越多的人選擇到海南來居住，2016年12月份海口和三亞的網(wǎng)簽數(shù)量大幅增長，達到全年的*高值，同時推動房價繼續(xù)上漲，漲幅較為平穩(wěn)。

2016年，“去庫存”成為海南房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。在全國房地產(chǎn)政策寬松趨穩(wěn)的大背景下，年初海南省出臺“雙暫停”表明對去庫存的決心。經(jīng)過將近一年房地產(chǎn)市場“去庫存”調(diào)控，海口和三亞商品住宅去庫存成效明顯，但壓力依然較大。

一、2016年海口和三亞市房地產(chǎn)市場呈“量價齊升”的特點

（一）新建商品住宅價格平穩(wěn)上漲。

同比來看，海口市新建商品住宅銷售價格從2月份開始同比轉(zhuǎn)降為升，漲幅逐月擴大。1月份同比下降0.4%，2-12月分別上漲0.4%、0.6%、1.4%、2.3%、2.6%、3.4%、3.5%、4.1%、5%、5.8%和6.2%；三亞市4月份止跌轉(zhuǎn)升，1-3月份分別下降0.3%、0.1%和0.1%，4月持平，5-12月份分別上漲0.7%、0.5%、0.1%、0.5%、1.8%、2.7% 、3.8%和4.5%。

環(huán)比來看，海口新建商品住宅環(huán)比價格持續(xù)上漲；三亞新建住宅價格環(huán)比波動，從8月份開始持續(xù)上漲。（見表一）

（二）房屋銷售面積大幅增長，網(wǎng)簽數(shù)量大幅增加。

2016年，海口市房屋累計銷售面積432.65萬平方米，同比增長15.9%；三亞市房屋累計銷售面積151.53萬平方米，同比增長35.7%。

從網(wǎng)簽量來看，2016年海口和三亞的網(wǎng)簽數(shù)量增加幅度較大，全年海口市住宅（含保障性住房）原始網(wǎng)簽共44234條，同比增長38.3%；三亞市住宅（含保障性住房）原始網(wǎng)簽共24424條，增長67.1%。

2015-2016各月海口市原始網(wǎng)簽數(shù)量

2015-2016各月三亞市原始網(wǎng)簽數(shù)量

（三）二手住宅價格逐步回升。

同比來看，海口市二手住宅銷售價格從5月份開始同比轉(zhuǎn)降為升，漲幅逐月擴大。1-4月同比分別下降3.4%、2.5%、1.3%和0.6%，5-12月分別上漲0.4%、1.1%、1.5%、1.9%、2.3%、2.8% 、3.2%和3.5%；三亞市同比持續(xù)上漲，1-12月分別上漲0.7%、0.9%、1.5%、1.5%、1.4%、1.5%、1.3%、0.9%、1.1%、0.9%、1.3%和2%。

環(huán)比來看，2016年海口二手住宅價格環(huán)比持續(xù)上漲；1-7月份三亞二手住宅價格環(huán)比波動，從8月份開始持續(xù)上漲。（見表二）

二、當前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及原因分析

（一）商品住宅去庫存成效明顯，但壓力依然較大。

2016年2月份海南省出臺“兩個暫停”緩解去庫存壓力，促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。經(jīng)過近一年的調(diào)控，可售商品住宅面積和套數(shù)減少，2016年，全省房屋待售面積1271.84萬平方米，比上年同期減少44.63萬平方米，下降3.4%。其中，住宅待售面積1029.58萬平方米，比上年同期減少77.76萬平方米，下降7.0%。但由于庫存多集中在交通較為不便利、配套設(shè)施缺乏的區(qū)域，進一步去庫存的壓力依然巨大。

（二）房地產(chǎn)市場受季節(jié)和環(huán)境因素影響較大，但總體漲勢平穩(wěn)。

受季節(jié)因素的影響，冬季是海南房地產(chǎn)市場銷售旺季，同時隨著內(nèi)地霧霾污染的加重，越來越多的人選擇到海南來居住，12月份海口和三亞的網(wǎng)簽數(shù)量大幅增長（5351條和3632條），達到全年的*高值，同時推動房價繼續(xù)上漲,漲幅較為平穩(wěn)。

但由于內(nèi)地房價上漲過快的城市下半年紛紛出臺更加嚴格的調(diào)控政策控制房價過快增長，導致海口和三亞的住宅銷售價格環(huán)比漲幅排名逐漸提升，從9月至12月，海口新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)排名從第41位上升到第13位，三亞新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)排名從第34位上升到第1位（1-12月海口新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)在全國70個大中城市的排名分別為第32、32、41、42、22、41、25、35、41、31、26和13位；三亞分別為第39、38、66、66、41、63、62、31、34、31、21和1位）。但從總體來看，海口和三亞今年價格漲勢較為平穩(wěn)，12月海口市和三亞市新建商品住宅價格同比分別上漲6.2%和4.5%，均為兩市全年*高漲幅，在全國70個大中城市排名分別為第35和43位。海南房價經(jīng)歷了2010年的大漲和近幾年的調(diào)控，在沒有大的政策利好的刺激下，短時間內(nèi)不會大幅波動。

（三）隨著海口、三亞“棚改盛宴”的開啟，一批以國企為主力軍的開發(fā)企業(yè)將逐步進駐海南，房地產(chǎn)市場將面臨新的格局。

近年來，多家知名房企進駐海南，一方面是對海南房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展空間的看好，另一方面也帶來了更為激烈的競爭環(huán)境。從樓市規(guī)模化發(fā)展來看，大型房企對樓市的壟斷性在加強，像萬達、恒大、綠地、保利等大型知名房企進駐海南房地產(chǎn)市場，靠其雄厚的金融資源和豐富成熟的市場運作理念，根據(jù)需求走勢能夠及時合理調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、優(yōu)化市場布局、精準快速推盤，保證其市場份額不斷提升，業(yè)績不斷增長，也促進房地產(chǎn)市場競爭日漸激烈。然而隨著2016年海口、三亞“棚改盛宴”的啟動，一批以國企為主力軍的開發(fā)企業(yè)陸續(xù)進駐海南，房地產(chǎn)市場將面臨新的格局。

三、對當前房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾點建議

保持房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展是海南省房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要目標，去庫存和保持房價平穩(wěn)運行仍將成為2017年市場調(diào)控的主基調(diào)，針對目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，提出以下幾點建議：

（一）積極推進城鎮(zhèn)化建設(shè)，完善住房公積金制度。

隨著越來越多的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活，應(yīng)當盡快擴大住房公積金制度的覆蓋范圍，讓更多農(nóng)民和外來務(wù)工人員等能夠在城市里購房安居。

（二）完善房地產(chǎn)配套設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化住房供應(yīng)和戶型結(jié)構(gòu)。

配套設(shè)施的完善度，決定房地產(chǎn)的發(fā)展程度、開發(fā)項目的吸引力和價格。據(jù)調(diào)研，當前海口和三亞的城市規(guī)劃與市場需求匹配度有待提高，基礎(chǔ)配套設(shè)施仍需完善。房地產(chǎn)項目的開發(fā)應(yīng)當充分考慮居住環(huán)境的需求和住房品質(zhì)的要求。應(yīng)當加強合理規(guī)劃，完善配套，對不適應(yīng)市場需求的住房戶型、商住比例、車位比例等做出調(diào)整，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)，避免出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性庫存。

（三）促進城市用地結(jié)構(gòu)和布局形態(tài)合理化，提高房地產(chǎn)開發(fā)成熟度。

從城市規(guī)劃角度分析，房地產(chǎn)開發(fā)可以促進城市經(jīng)濟發(fā)展、改善城市景觀面貌、提高居住環(huán)境質(zhì)量、推動城市化進程，政府充當著引導和布局的角色，利用房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)節(jié)促進城市用地結(jié)構(gòu)和布局形態(tài)，使功能分區(qū)趨于合理；同時找準項目定位，加強生態(tài)保護，突出資源文化優(yōu)勢，打造易居宜居宜業(yè)環(huán)境。