關(guān)于《三亞市中心城區(qū)三亞灣新城片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃修編》的批后公布

《三亞市中心城區(qū)三亞灣新城片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃修編》已經(jīng)市政府批復(fù)實施，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《海南省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)依法予以公布。在上述法定控規(guī)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的各項建設(shè)活動應(yīng)嚴(yán)格按照已批準(zhǔn)控規(guī)執(zhí)行。

附件：《三亞市中心城區(qū)三亞灣新城片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃修編》批后公布材料

三亞市自然資源和規(guī)劃局

《三亞市中心城區(qū)三亞灣新城片區(qū)控規(guī)（修編）》批后公布材料

一、規(guī)劃背景

三亞灣新城位于鳳凰機場南側(cè)的濱海地區(qū)，是三亞市中心城區(qū)的核心組成部分，也是三亞市建設(shè)國際旅游消費中心的重要展示窗口。《三亞市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》提出“中優(yōu)、東精、西拓、南聯(lián)、北抬”空間發(fā)展策略，“中優(yōu)”通過優(yōu)化設(shè)施、提升品質(zhì)、整合存量空間資源，補足民生短板，優(yōu)化城市中心形象。三亞灣新城片區(qū)作為三亞市實施“中優(yōu)”戰(zhàn)略的重要功能板塊，需重新深化并結(jié)合天涯區(qū)和三亞灣新城片區(qū)現(xiàn)實發(fā)展訴求，全面提升自身的功能、交通、服務(wù)、品質(zhì)、形象與活力，滿足周邊居民的就近安置需求。三亞市自然資源和規(guī)劃局根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《海南省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》和《海南省人民政府辦公廳關(guān)于加強國土空間規(guī)劃監(jiān)督管理的若干意見》等有關(guān)規(guī)定，對三亞市中心城區(qū)三亞灣新城片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃修編進行了必要性論證，在按程序進行公示，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見后，報請三亞市人民政府批復(fù)同意，特編制《三亞市中心城區(qū)三亞灣新城片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃修編》（以下簡稱“本規(guī)劃”）。

二、規(guī)劃范圍

規(guī)劃范圍西至御海路，東至鳳翔路，北至海榆西線，南至桃源河南側(cè)現(xiàn)狀水面線，總面積184.04公頃。

三、功能定位

規(guī)劃區(qū)定位為“三亞灣新城國際旅游社區(qū)”，是三亞市建設(shè)高品質(zhì)城區(qū)與人居環(huán)境樣板和實施“中優(yōu)”戰(zhàn)略和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、建設(shè)國際旅游消費中心的重要支撐。

四、功能結(jié)構(gòu)

規(guī)劃區(qū)以桃源河為骨架，形成“一核、一心、一帶、六組團”總體空間結(jié)構(gòu)。

 一核：文體休閑核心，集中布置體育用地和公園綠地等休閑活動空間與設(shè)施。

一心：三亞灣新城綜合服務(wù)中心，集中布局小學(xué)、醫(yī)院、社區(qū)級商業(yè)設(shè)施和社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施，建設(shè)成為綜合性鄰里中心。

一帶：桃源河休閑文化帶，沿桃源河布局公園綠地、體育設(shè)施、商業(yè)配套設(shè)施，沿河北側(cè)增加桃源河路，東西向形成連接肖旗港旅游服務(wù)組團和海坡公共服務(wù)中心的濱河活力休閑廊道。

六組團：規(guī)劃形成四類共六大組團，包括旅游服務(wù)配套組團、商住綜合服務(wù)配套組團、宜居組團、以及教育配套組團。

五、用地布局

規(guī)劃區(qū)總用地面積為184.04公頃；建設(shè)用地總量為172.38公頃，占規(guī)劃區(qū)總用地面積的93.66%。

其中，園地（02）0.66公頃，占比5.67%；陸地水域（17）11.01公頃，占比94.33%。

建設(shè)用地中，居住用地（07）49.96公頃，占規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地總量的28.98%；商住混合用地（07/09）21.14公頃，占規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地總量的12.26%；公共管理與公共服務(wù)用地（08）32.54公頃，占規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地總量的18.88%；商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（09）10.90公頃，占規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地總量的6.33%；交通運輸用地（12）33.90公頃，占規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地總量的19.67%；公用設(shè)施用地（13）1.02公頃，占規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地總量的0.59%；綠地與開敞空間用地（14）20.74公頃，占規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地總量的12.03%；特殊用地（15）2.18公頃，占規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地總量的1.26%。

六、公共服務(wù)設(shè)施布局

完善社區(qū)生活圈，按照2.5萬人配置公共服務(wù)設(shè)施，形成功能明確、類別健全的公共服務(wù)設(shè)施配置體系。

本片區(qū)劃分為1個10分鐘社區(qū)生活圈與3個5分鐘生活圈。10分鐘社區(qū)生活圈服務(wù)人口1.5—2.5萬人，配置大社區(qū)綜合服務(wù)中心（含黨群服務(wù)中心）、文化活動中心、體育活動中心、綜合醫(yī)院、綜合超市、派出所、社區(qū)衛(wèi)生健康服務(wù)中心、六年一貫制中學(xué)、小學(xué)、老年養(yǎng)護院、社區(qū)菜市場、社會停車場等。5分鐘社區(qū)生活圈服務(wù)人口0.5—1.2萬人，配置幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生健康服務(wù)站、文化活動站、24小時圖書館、社區(qū)體育活動場地、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點、垃圾收集點、公廁、公交首末站等。

（1）行政管理與社區(qū)服務(wù)設(shè)施

設(shè)置獨立占地的派出所1處，位于鳳坡路與鳳坡七巷交叉口處。

（2）教育設(shè)施

規(guī)劃保留現(xiàn)狀上海外國語大學(xué)三亞附屬中學(xué)；規(guī)劃36班小學(xué)1所；按照服務(wù)半徑，規(guī)劃均衡布局12班幼兒園4處。

（3）醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施

規(guī)劃中小型綜合醫(yī)院1處；規(guī)劃社區(qū)衛(wèi)生健康服務(wù)中心1處；規(guī)劃社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站2處。

（4）體育設(shè)施

規(guī)劃1處體育公園，布置片區(qū)級體育設(shè)施。規(guī)劃2處社區(qū)體育活動場地，與社區(qū)綠地、城市公園結(jié)合設(shè)置。

（5）社區(qū)服務(wù)中心及其他社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施

規(guī)劃2處社區(qū)綜合服務(wù)中心，包含社區(qū)服務(wù)中心、文化活動站、公廁、超市等各類公共服務(wù)設(shè)施，結(jié)合商業(yè)、物業(yè)用房等設(shè)施一并建設(shè)。其他各類公共服務(wù)設(shè)施按照社區(qū)生活圈服務(wù)半徑要求布置。

七、建設(shè)開發(fā)控制

（一）開發(fā)強度控制

以容積率上限指標(biāo)對開發(fā)建設(shè)強度進行控制。各地塊開發(fā)建設(shè)須符合容積率控制指標(biāo)的要求。

容積率（FAR）分為六個等級：0、0.0—0.8、0.8-1.2、1.2-1.8、1.8-2.5以及2.5以上。容積率1.2以下為低強度開發(fā)，容積率1.2-2.5為中強度開發(fā)，容積率2.5以上為高強度開發(fā)。

（1）規(guī)劃區(qū)桃源路以西區(qū)域，用地功能以零售商業(yè)用地、二類城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)居住混合用地、旅館混合零售商業(yè)混合餐飲用地為主，以中強度開發(fā)為主，容積率不超過1.8。

（2）規(guī)劃區(qū)鳳坡一巷以西、桃源路以東區(qū)域，以二類城鎮(zhèn)住宅用地、商住混合用地、與小學(xué)、體育用地以及醫(yī)院等公共服務(wù)功能為主。臨桃源河路的南部居住用地以中強度開發(fā)為主，容積率控制在1.5—2.5之間；臨海榆西線北部的居住用地、商住混合用地以中低強度開發(fā)為主，容積率控制在1.5—2.0之間。公共服務(wù)設(shè)施與市政基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)強度按照相關(guān)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。小學(xué)用地的容積率按照1.0上限控制，幼兒園用地的容積率按照0.65上限控制。體育用地的容積率按照0.45上限控制。

（3）規(guī)劃區(qū)鳳翔路以西、鳳坡一巷以東區(qū)域，主要為上海外國語大學(xué)三亞附屬中學(xué)、消防用地以及旅館用地等已建設(shè)區(qū)，按照實際容積率及已批地塊指標(biāo)控制。

（二）建筑高度控制

規(guī)劃區(qū)毗鄰三亞鳳凰機場，須嚴(yán)格控制建筑高度，所有地塊的建筑高度均須符合鳳凰機場航行服務(wù)程序凈空保護區(qū)域的相關(guān)要求。濱水區(qū)域?qū)儆谏鷳B(tài)景觀地區(qū)，應(yīng)嚴(yán)格管控建筑高度與建筑群體布局。除現(xiàn)狀已建成項目外，整體以低層、多層建筑和點式高層建筑為主，控制建筑高度。高層建筑布置應(yīng)高低錯落，連續(xù)等高建筑數(shù)量不宜超過3棟，3棟以上應(yīng)當(dāng)進行錯落設(shè)計，高差不小于較高建筑的1/5，以利于形成富于變化的天際輪廓線。本片區(qū)規(guī)劃區(qū)高度分區(qū)分為七個等級：0、0—18米、18—24米、24—36米、36—48米、48—60米以及60米以上。

規(guī)劃區(qū)內(nèi)各地塊的建筑高度為上限規(guī)定，所有建筑物與構(gòu)筑物的高度還須符合鳳凰機場航行服務(wù)程序凈空保護區(qū)域相關(guān)要求。在用地審批與出讓階段，應(yīng)在土地出讓合同與規(guī)劃設(shè)計條件中明確要求各地塊內(nèi)部的所有建筑的高度均應(yīng)以民航總局的具體規(guī)定與審批為準(zhǔn)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)已出讓的國有用地，本規(guī)劃不對其建筑高度和開發(fā)強度等指標(biāo)進行調(diào)整。

（1）規(guī)劃區(qū)桃源路以西區(qū)域，用地功能以零售商業(yè)用地、二類城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)居住混合用地、旅館混合零售商業(yè)混合餐飲用地為主。整體建筑高度控制在50米以內(nèi)，大多數(shù)地塊建筑高度為30—36米。

（2）規(guī)劃區(qū)鳳坡一巷以西、桃源路以東區(qū)域，以二類城鎮(zhèn)住宅用地、商住混合用地、與小學(xué)、體育用地以及醫(yī)院等公共服務(wù)功能為主。臨桃源河路的南部居住用地以中強度開發(fā)為主，建筑高度控制在30—60米之間；臨海榆西線北部的居住用地、商住混合用地以中低強度開發(fā)為主，建筑控制在33—50米之間。小學(xué)、幼兒園與市政基礎(chǔ)設(shè)施等建筑須按照相關(guān)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（3）規(guī)劃區(qū)鳳翔路以西、鳳坡一巷以東區(qū)域，主要為上海外國語大學(xué)三亞附屬中學(xué)、消防用地以及旅館用地等已建設(shè)區(qū)，按照實際建筑高度及已批地塊指標(biāo)控制。

（三）生態(tài)保護要求

開發(fā)用地應(yīng)減少開挖土方量，保護規(guī)劃區(qū)內(nèi)桃源河水系、園地、公園綠地等要素構(gòu)成的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)。在桃源河河道管理范圍內(nèi)的開發(fā)利用活動必須符合《中華人民共和國防洪法》《中華人民共和國河道管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)要求，禁止建設(shè)影響河道行洪安全的建筑物、構(gòu)筑物，禁止私自圍擋相關(guān)區(qū)域。保護河道沿線林木密集區(qū)的綠色斑塊，保護生物多樣性，結(jié)合濱河公園景觀帶豐富自然景觀；桃源河沿線所涉及的河道水面、公園綠地不得挪作他用，并應(yīng)以自然型的綠化配置為主。

八、道路交通系統(tǒng)

規(guī)劃構(gòu)建城市主干路、城市次干路和城市支路三級道路體系。外圍海榆西線與御海路為主干路，提供快速通達(dá)服務(wù)；內(nèi)部由次干路和支路網(wǎng)提供交通服務(wù)。

（1）城市主干路

海榆西線為城市主干路，規(guī)劃范圍內(nèi)紅線寬度為45米，采用不對稱斷面，主線雙向六車道，主線南側(cè)設(shè)輔道一車道，主線北側(cè)為機場圍墻無集散需求，不設(shè)輔道。針對規(guī)劃范圍以外的海榆西線北側(cè)道路紅線，即涉及周邊村莊征地拆遷的海榆西線機場西側(cè)段，建議其后續(xù)結(jié)合相關(guān)片區(qū)控規(guī)修編調(diào)整至50米紅線寬度，推薦斷面形式為四塊板，雙向八車道（含兩側(cè)輔路）。

御海路為城市主干路，規(guī)劃范圍內(nèi)紅線寬度為40米，斷面形式為三塊板，雙向四車道。

（2）城市次干路

啟航路為城市次干路，規(guī)劃范圍內(nèi)紅線寬度為30米，斷面形式為三塊板，雙向四車道。

桃源路為城市次干路，規(guī)劃范圍內(nèi)紅線寬度為30米，斷面形式為三塊板，雙向四車道。

新城支路、鳳坡路為城市次干路，紅線寬度為24米，雙向4車道。

（3）城市支路

桃源河路、揚帆路及其他道路為城市支路，紅線寬度為18米，斷面形式為一塊板，雙向2車道。桃源河路建立慢行優(yōu)先的河岸公共空間。

來源：三亞市自然資源和規(guī)劃局