8月*后一天，接連兩個“重磅”似乎預(yù)示著短期內(nèi)樓市不會“太平”，先是廈門宣布9月5日啟動限購限貸，接著武漢宣布9月1日實施限貸，提高二套房首付比例，業(yè)內(nèi)專家紛紛預(yù)測，國內(nèi)一線城市和二三線熱點城市或?qū)⒃诙唐趦?nèi)“樓市踩剎車”，但多數(shù)三四線城市依然會延續(xù)“去庫存”基調(diào)，然而，唯獨三亞，無論從城市的熱門程度還是房價的絕對水平，都與其他三四線城市顯得格格不入。

2010年1月，三亞房價飆升至兩萬多元，漲幅高達84.15%；當年夏，三亞樓市進入“高溫季”，漲至2.8萬/平，創(chuàng)下歷史*高點，而彼時的一線城市中，上海房價為2.5萬/平，北京和深圳分別為2.2萬/平，廣州僅為1.2萬/平。

可惜好景不長，當進駐的開發(fā)商達到六七百家的時候，海南的房子不僅陷入了競爭激烈的狀態(tài)，同時還面臨著需求減少、投機退潮的狀況。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)，2011年1月（數(shù)據(jù)起始月份）至今年7月，三亞房價僅小幅上漲0.6%，遠低于存款利息的回報率。雖說沒有漲，但至少也沒有跌，說泡沫破裂是否言過其實？實際上，是國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)過于“仁慈”了。我們來看下中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，從2010年6月（數(shù)據(jù)起始月份）的超過2.8萬/平跌至了今年7月的略低于1.8萬/平，六年時間里跌去35%，這還沒算資金本身的成本。

或許你認為中指院的數(shù)據(jù)可能有失偏頗，但是三亞房管局公布的房屋成交均價數(shù)據(jù)給出了同樣的趨勢和類似的房價水平。同時，中指院公布的北上廣深的樣本房價數(shù)據(jù)又是符合我們對一線城市房價變化的印象的。因此，中指院數(shù)據(jù)還是有一定參考意義的。

三亞房價泡沫破裂背后，是人口流入的放緩和迅速積壓的高庫存。如圖所示，三亞人口流入自2011年開始進入頂部區(qū)間，結(jié)束了2000年以來持續(xù)、穩(wěn)定地流入的局面。

庫存方面，三亞房管局并未像其他熱門城市那樣在網(wǎng)上進行主動披露。不過，8月18日的中共三亞市委六屆七次全會上獲悉，上半年三亞全市商品房銷售面積87.96萬平方米、增長75.5%，其中以目前暫停審批建設(shè)的小戶型去庫存效果明顯，90平米以下戶型銷售面積達到60.80萬平方米、增長113.3%。目前，三亞全市商品房庫存面積208.70萬平米，截至6月末，全市商品住房的去化周期為16個月。

從三亞房管局公布的商品住宅成交面積數(shù)據(jù)變化趨勢上看，16個月的庫存去化周期的估計似乎仍然偏樂觀，因為上半年成交面積呈現(xiàn)出沖高回落的態(tài)勢，目前成交已經(jīng)回落至接近去年時的水平。

不過，令人好奇的是，盡管樓市持續(xù)下跌了數(shù)年，三亞至今仍然是繼北上廣深之后，唯一一個沒有放松限購政策的城市（近期蘇州、南京、廈門等屬于重啟限購）。

三亞樓市限購背景：2011年3月，三亞市政府下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知 》，要求原則上對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)的納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市1年以上(含1年)的納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市主城區(qū)向其售房。

在這樣的背景下，購房的主要動力來自戶籍人口的增長。為什么一線城市之外，只有三亞不取消限購？是三亞樓市持續(xù)火爆嗎？顯然不是。是三亞經(jīng)濟過熱嗎？也不是。對于這一點，市場上的觀點分歧很大，可謂“仁者見仁智者見智”。

有觀點認為，三亞政府覺得，相對于三亞的城市規(guī)模、定位和發(fā)展水平，目前三亞房價仍然偏高，不宜過早放開限度，以免重蹈房價泡沫化的覆轍。同時，三亞的發(fā)展需要避免過度地依賴房地產(chǎn)市場來拉動。因此這類觀點傾向于認為，三亞政府屬于良心政府，不枉顧當?shù)厝嗣袷欠褓I得起房而一味地哄抬房價、地價。

但中國旅游地產(chǎn)看房嗎服務(wù)平臺楊經(jīng)理認為，三亞樓市一直是島外消費為主，“大陸客”到三亞買房大多都是選擇三亞主城周邊的濱海一線環(huán)境，而三亞限購的范圍是“主城區(qū)”，因此，即使堅持限購，對三亞房地產(chǎn)市場并無實質(zhì)性影響。