今年9月份到明年上半年，中國(guó)樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，深度調(diào)整城市更加集中。時(shí)間維度上，房地產(chǎn)銷售價(jià)格和銷售量增幅或呈回落趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度或劇烈波動(dòng)。調(diào)整可能稍有遲到，但不會(huì)缺席。空間維度上，一二線及熱點(diǎn)城市將深度調(diào)整，商品房庫(kù)存增加預(yù)計(jì)從三四線以下城市繼續(xù)向二三線城市蔓延。與此前相比，本輪周期市場(chǎng)啟動(dòng)時(shí)間更長(zhǎng)，但市場(chǎng)過(guò)熱的時(shí)間和空間的集中程度空前，深度調(diào)整城市也比較集中。盡管三四線及以下城市調(diào)整彈性小，但由于一二線熱點(diǎn)城市不僅占全國(guó)市場(chǎng)份額大，而且風(fēng)向標(biāo)意義強(qiáng)，因此，本次全國(guó)樓市調(diào)整及其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)比較顯著。

上半年，一線城市先暴漲后回落，二線熱點(diǎn)城市先緩長(zhǎng)后暴漲。一些具有潛在投資價(jià)值城市包括被輪番炒作，包括：東部大城市群的周邊城市，人口眾多、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中西部中心城市的周邊區(qū)域，人口眾多、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速和快速交通沿線的城市的中西部三四線城市，以及擁有獨(dú)特的環(huán)境、文化、旅游、休閑與養(yǎng)老資源的城市。但三四線城市及以下多數(shù)平穩(wěn)甚至下降。

按照“宏觀經(jīng)濟(jì)、金融市場(chǎng)、土地市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)和住房市場(chǎng)”互相作用的分析框架，房地產(chǎn)供求、投資及價(jià)格變化的動(dòng)態(tài)傳導(dǎo)機(jī)制是：經(jīng)濟(jì)下滑——刺激政策——信貸首先擴(kuò)張至需求端的抵押貸款——量?jī)r(jià)齊升——開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得開(kāi)發(fā)信貸和售房回款——房地產(chǎn)投資及經(jīng)濟(jì)增速提升——市場(chǎng)預(yù)期樂(lè)觀——拍買(mǎi)土地——地價(jià)暴漲——強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期——房?jī)r(jià)暴漲——抑制性政策出臺(tái)——資金收緊導(dǎo)致需求下降——價(jià)格調(diào)整和預(yù)期改變——投資增速下降或者供給過(guò)剩——宏觀經(jīng)濟(jì)下滑。其中，主要是受到政策調(diào)整影響，加上預(yù)期相應(yīng)變化，居民真實(shí)需求推遲或者提前釋放，投資及投機(jī)也如影隨形，進(jìn)而加劇市場(chǎng)短期波動(dòng)。另外，不同城市的基本面決定與貨幣政策波動(dòng)結(jié)合，導(dǎo)致城市間市場(chǎng)分化。本世紀(jì)以來(lái)的中國(guó)樓市存在的3年左右一次的短周期，與上述相互作用的機(jī)制運(yùn)行不謀而合。

中國(guó)樓市出現(xiàn)短期調(diào)整主要基于以下幾點(diǎn)理由。

第一，基本面變化決定，市場(chǎng)周期性調(diào)整不可避免。針對(duì)上一輪房地產(chǎn)下行及宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，中央政府從2014年下半年即開(kāi)始調(diào)控轉(zhuǎn)向積極并不斷加碼，但是直到2015年年中，樓市（量?jī)r(jià)）才開(kāi)始進(jìn)入緩慢加速的通道，但整個(gè)2015年投資俯沖式下滑，這主要金融機(jī)構(gòu)的信心，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)貸款偏好抵押貸款和厭惡開(kāi)發(fā)貸款。2016年初貨幣大量投放和去庫(kù)存政策，徹底改變了金融機(jī)構(gòu)預(yù)期，在抵押貸款繼續(xù)以50%以上增長(zhǎng)同時(shí)，延遲的開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金開(kāi)始逐步增加達(dá)到1-7月的15%以上。未來(lái)，總體貨幣政策將趨于中性，在過(guò)去一年獲得階段性釋放甚至透支后，城市存量人口消費(fèi)需求也將有所放緩。信貸收縮和市場(chǎng)趨淡，導(dǎo)致量?jī)r(jià)回落，將導(dǎo)致投資減緩。從2015年中到2016年底，市場(chǎng)上升期將達(dá)到一年半。

第二，制度變革釋放新需求，將減弱整體調(diào)整幅度。上述基本面分析是在制度不變的假定下進(jìn)行的。近年來(lái)中央和地方出臺(tái)多項(xiàng)制度改革措施，尤其是8月《國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化若干財(cái)政政策的通知》從保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口子女平等享有受教育權(quán)利，支持創(chuàng)新城鄉(xiāng)基本醫(yī)療保險(xiǎn)管理制度，支持完善統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的社會(huì)保障體系，加大對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就業(yè)的支持力度，建立農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，均衡性轉(zhuǎn)移支付適當(dāng)考慮為持有居住證人口提供基本公共服務(wù)增支因素等八個(gè)方面，不僅含金量比較高，而且試圖從機(jī)制上解決問(wèn)題，相信會(huì)對(duì)激勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房市民化起到長(zhǎng)期積極作用，對(duì)三四線及以下城市去庫(kù)存和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有十分積極的影響。新增需求釋放將對(duì)沖、延遲和減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整。

第三，資本助力投資穿越，深度調(diào)整城市較為集中。基本面之外的投機(jī)分析發(fā)現(xiàn)：在資產(chǎn)荒、實(shí)體產(chǎn)業(yè)不景氣和樓市區(qū)域分化的背景下，產(chǎn)業(yè)資本、金融資本為尋求投資和投機(jī)機(jī)會(huì)，一直在當(dāng)前與未來(lái)之間、一線與二線城市間、樓市與、股市、債市及有限的幾個(gè)市場(chǎng)間迅速穿越。而金融創(chuàng)新包括需求端的首付貸、眾籌、PTOP，供給端的基金、信托、小額信貸、股權(quán)、債權(quán)融資，使樓市進(jìn)入更加資本化時(shí)代，樓市不僅進(jìn)一步放大金融杠桿，吸入更多的場(chǎng)外資金，而且更被強(qiáng)大的資本力量所操縱，目前產(chǎn)業(yè)資本、金融資本、機(jī)構(gòu)投資、居民投資房地產(chǎn)在一二線熱點(diǎn)城市急劇升溫，地王頻現(xiàn)歷史空前、二手房交易量暴漲、房?jī)r(jià)地價(jià)暴漲，但投資增長(zhǎng)繼續(xù)放緩。一些有潛在價(jià)值的城市繼續(xù)將被發(fā)掘和輪番炒作，一些三四線城市將受之輻射、傳染與影響。稍后必將引起中央重視，并責(zé)成相關(guān)城市政府陸續(xù)出臺(tái)較為嚴(yán)格的的金融、財(cái)稅甚至行政等抑制投機(jī)政策，進(jìn)而導(dǎo)致大量投資將迅速消失或瞬間轉(zhuǎn)移。熱點(diǎn)和透支潛力的城市在劇烈調(diào)整后將陷入低迷。全國(guó)樓市信心將受到負(fù)面影響。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素十分復(fù)雜多變，不論是由于政策有缺陷還是執(zhí)行不到位，還是由于系統(tǒng)內(nèi)外影響因素的突變，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)都不排除有新的偶然和意外出現(xiàn)。同時(shí)，由于本次樓市調(diào)整可能具有時(shí)空“集束性”強(qiáng)和動(dòng)能大的特點(diǎn)，因此，應(yīng)做好相關(guān)抗調(diào)整相關(guān)預(yù)案和準(zhǔn)備。

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