海南省自然資源和規(guī)劃廳

關(guān)于實(shí)施點(diǎn)狀用地制度的意見

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬有關(guān)單位：

為貫徹落實(shí)《中共海南省委 海南省人民政府關(guān)于抓好“三農(nóng)”領(lǐng)域重點(diǎn)工作確保如期實(shí)現(xiàn)全面小康的實(shí)施意見》（瓊發(fā)〔2020〕1號），建立更加靈活、更加精細(xì)的土地利用制度，助力鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施，促進(jìn)海南自貿(mào)區(qū)（港）建設(shè)，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)就實(shí)施點(diǎn)狀用地制度提出以下意見：

一、明確點(diǎn)狀用地的內(nèi)涵和實(shí)施范圍

（一）內(nèi)涵。本意見所稱的點(diǎn)狀用地是指在城鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)邊界外，不適合成片開發(fā)的區(qū)域和項(xiàng)目，根據(jù)資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件以及項(xiàng)目用地需求，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)塊地形地貌特征，以及建（構(gòu)）筑物占地面積等點(diǎn)狀布局，按照“建多少、轉(zhuǎn)多少、供多少”的原則進(jìn)行點(diǎn)狀報(bào)批，根據(jù)規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途靈活點(diǎn)狀供應(yīng)的項(xiàng)目用地方式。

點(diǎn)狀用地項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：

1.符合國土空間規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃；

2.符合國家和本省相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和環(huán)保要求；

3.土地權(quán)屬清晰，不存在權(quán)屬爭議；

4.涉及土地征收的，應(yīng)符合《土地管理法》有關(guān)規(guī)定；

5.涉及利用農(nóng)村集體土地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意；

6.法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

（二）實(shí)施范圍。點(diǎn)狀用地的實(shí)施范圍包括：

1.鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施（含交通、水利等設(shè)施）和公共服務(wù)設(shè)施用地；

2.鄉(xiāng)村休閑農(nóng)業(yè)和旅游項(xiàng)目用地及其配套設(shè)施用地；

3.農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷、存儲等項(xiàng)目用地；

4.農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展中的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)以及旅游新業(yè)態(tài)用地；

5.南繁科研育種基地范圍內(nèi)服務(wù)于南繁育種的生產(chǎn)設(shè)施用地；

6.旅游公路驛站、交通場站用地；

7.法律法規(guī)規(guī)定的其他點(diǎn)狀項(xiàng)目用地。

城鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)邊界外非采取點(diǎn)狀用地方式使用土地的單獨(dú)選址項(xiàng)目，不適用本意見。屬于設(shè)施農(nóng)用地的，按照設(shè)施農(nóng)用地的有關(guān)規(guī)定管理，不適用點(diǎn)狀用地的有關(guān)規(guī)定。

（三）負(fù)面清單。點(diǎn)狀用地項(xiàng)目按準(zhǔn)入負(fù)面清單管理，下列情形不得納入點(diǎn)狀用地范圍：

1.建設(shè)選址涉及占用永久基本農(nóng)田、生態(tài)公益林、自然保護(hù)區(qū)、飲用水水源保護(hù)區(qū)或者位于相關(guān)規(guī)劃和生態(tài)保護(hù)紅線確定的禁止建設(shè)區(qū)的；

2.建設(shè)選址在地質(zhì)災(zāi)害、洪澇災(zāi)害危險(xiǎn)區(qū)，以及處于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)經(jīng)評估不能建設(shè)的；

3.挖山填湖（海）、削峰填谷等破壞生態(tài)環(huán)境的項(xiàng)目；

4.商品住宅、私家莊園、私人別墅等房地產(chǎn)和變相發(fā)展房地產(chǎn)的項(xiàng)目；

5.按規(guī)劃應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中布局的工業(yè)類項(xiàng)目；

6.法律法規(guī)規(guī)定的其他禁止情形。

二、完善點(diǎn)狀用地規(guī)劃管理

點(diǎn)狀用地項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合國土空間規(guī)劃，允許在開發(fā)邊界外規(guī)劃布局和建設(shè)。各市縣可在村莊規(guī)劃中規(guī)劃布局點(diǎn)狀用地項(xiàng)目或者預(yù)留規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)，保障點(diǎn)狀用地項(xiàng)目建設(shè)；對一時(shí)難以明確具體用途的建設(shè)用地，可暫不明確規(guī)劃用地性質(zhì)。村莊規(guī)劃已經(jīng)明確點(diǎn)狀用地范圍和規(guī)模等規(guī)劃條件的，嚴(yán)格按照規(guī)劃執(zhí)行。村莊規(guī)劃預(yù)留規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)參照修建性詳細(xì)規(guī)劃要求組織編制項(xiàng)目實(shí)施方案，明確相應(yīng)的規(guī)劃內(nèi)容和條件，在項(xiàng)目審批時(shí)一并落實(shí)建設(shè)用地規(guī)模、明確規(guī)劃用地性質(zhì)，項(xiàng)目批準(zhǔn)后同步更新國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃數(shù)據(jù)庫。選址在國土空間規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍外，且村莊規(guī)劃未覆蓋區(qū)域的點(diǎn)狀用地項(xiàng)目，可依據(jù)市縣人民政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目選址論證報(bào)告出具規(guī)劃條件。

三、規(guī)范點(diǎn)狀用地審批管理

點(diǎn)狀用地項(xiàng)目建設(shè)占用土地的，依法辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，其中涉及占用耕地的，必須落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡；涉及占用規(guī)劃林地的，應(yīng)依法辦理林地征（占）用審批手續(xù)。點(diǎn)狀用地項(xiàng)目中必需的非建設(shè)占用的土地采取“只征不轉(zhuǎn)”“不征不轉(zhuǎn)”方式作為生態(tài)保留用地合理利用，用地范圍、方式、期限等應(yīng)在點(diǎn)狀用地項(xiàng)目實(shí)施方案中及在建設(shè)用地供應(yīng)時(shí)予以明確，用地期限不得短于建設(shè)用地期限。審批管理的具體類型如下：

（一）征轉(zhuǎn)合一。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)需要使用的是國有土地，且符合《土地管理法》規(guī)定土地征收范圍的，依據(jù)需要建設(shè)、征收和轉(zhuǎn)用的面積，依法辦理土地征收、農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，按國有建設(shè)用地管理。

（二）只轉(zhuǎn)不征。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)需要使用的是集體土地的，依據(jù)需要建設(shè)和轉(zhuǎn)用的面積，依法辦理農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，按照集體建設(shè)用地管理和使用。

（三）不征不轉(zhuǎn)和只征不轉(zhuǎn)。項(xiàng)目范圍內(nèi)不改變原土地用途的用地，以及符合《海南省人民政府關(guān)于支持產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃和用地保障的意見（試行）》（瓊府〔2019〕13號）第三條第（五）項(xiàng)規(guī)定的用地，可采取“不征不轉(zhuǎn)”“只征不轉(zhuǎn)”方式利用土地。具體按照“不征不轉(zhuǎn)”“只征不轉(zhuǎn)”相關(guān)規(guī)定辦理。

四、實(shí)行點(diǎn)狀用地差異化供地

（一）供地方式。點(diǎn)狀用地按照用地面積報(bào)批，按單個(gè)項(xiàng)目一次性組織供地：

1.點(diǎn)狀用地已征收（收回）為國有，符合劃撥用地目錄的，可采取劃撥方式進(jìn)行供地。經(jīng)營性用地應(yīng)按照法律法規(guī)規(guī)定，采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓。項(xiàng)目用地涉及多個(gè)用途的，可按規(guī)劃主導(dǎo)用途（每類土地用途上所建建筑面積占總建筑面積*大比例的用地）對應(yīng)的用地性質(zhì)確定供地方式，用途混合且包括經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓。

2.點(diǎn)狀用地為集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，由農(nóng)村集體以出讓、出租、聯(lián)營合作、入股等方式供應(yīng)土地，執(zhí)行集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的有關(guān)規(guī)定。

3.點(diǎn)狀用地可按照國家和本省有關(guān)規(guī)定，實(shí)行長期租賃、先租后讓、彈性年期等差別化供地模式。

4.點(diǎn)狀用地項(xiàng)目可按規(guī)定合理設(shè)定供地前置條件，帶項(xiàng)目實(shí)施方案依法以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式供應(yīng)土地，但不得設(shè)定唯一準(zhǔn)入主體，且應(yīng)將相關(guān)行業(yè)主管部門提出的產(chǎn)業(yè)類型、標(biāo)準(zhǔn)、形態(tài)及規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)地技術(shù)、公建配套、用途變更、分割轉(zhuǎn)讓、閑置處置等要求，與履約監(jiān)管責(zé)任、監(jiān)管措施、違約罰則等內(nèi)容一并納入供地方案、土地劃撥決定書或出讓合同。

（二）供地面積。點(diǎn)狀用地項(xiàng)目建設(shè)用地總面積不超過30畝，單個(gè)點(diǎn)建設(shè)用地面積一般不低于1畝，位于山區(qū)等受特殊條件限制的區(qū)域單個(gè)點(diǎn)的用地面積可適當(dāng)壓縮，但一般也不得低于0.5畝。

（三）供地用途和年限。點(diǎn)狀用地為單一用途的，按照規(guī)劃用途確定土地用途和使用年限。涉及多個(gè)用途的，可按照主導(dǎo)用途確定供地的土地用途和使用年限。

（四）供地價(jià)格。點(diǎn)狀用地采取有償方式供地的，應(yīng)在建立健全城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)體系的基礎(chǔ)上，按照土地供應(yīng)政策要求和土地估價(jià)結(jié)果，綜合確定出讓底價(jià)。

（五）交易平臺。采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式公開供應(yīng)項(xiàng)目用地的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定在省統(tǒng)一土地交易市場進(jìn)行。委托實(shí)施土地交易活動的，土地服務(wù)費(fèi)按單個(gè)項(xiàng)目收取，*高不得超過10萬元。

五、加強(qiáng)點(diǎn)狀用地批后管理

（一）確權(quán)登記頒證。點(diǎn)狀用地項(xiàng)目核發(fā)一本不動產(chǎn)權(quán)證書，不得分割登記。涉及多個(gè)用途的，按主導(dǎo)用途登記發(fā)證。點(diǎn)狀用地項(xiàng)目生態(tài)保留用地由項(xiàng)目用地單位與土地權(quán)利人簽訂土地使用合同，明確土地使用關(guān)系，有關(guān)合同資料應(yīng)在項(xiàng)目不動產(chǎn)權(quán)籍檔案中留存，并可在項(xiàng)目不動產(chǎn)權(quán)證書上予以標(biāo)注。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建。項(xiàng)目依法取得土地后，按照有關(guān)規(guī)定辦理鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)許可、施工許可手續(xù)，積極推行工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革。嚴(yán)格按照本省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行建筑密度、高度和風(fēng)貌管控要求。

（三）項(xiàng)目履約監(jiān)管。產(chǎn)業(yè)類點(diǎn)狀用地項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)參照《關(guān)于實(shí)施產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展和用地準(zhǔn)入?yún)f(xié)議的指導(dǎo)意見》（瓊國土資規(guī)〔2018〕8號）簽訂準(zhǔn)入（對賭）協(xié)議，明確點(diǎn)狀用地項(xiàng)目須整體持有，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押，不得轉(zhuǎn)租，不得擅自改變土地用途等限制條件，約定違約責(zé)任。土地限制條件應(yīng)當(dāng)寫入土地供應(yīng)公告，在不動產(chǎn)登記時(shí)對宗地的權(quán)利限制予以注記。

六、有關(guān)要求

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各市縣要提高認(rèn)識，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，將點(diǎn)狀用地作為強(qiáng)化海南自貿(mào)區(qū)（港）建設(shè)資源要素保障，促進(jìn)鄉(xiāng)村振興、農(nóng)村人居環(huán)境整治、全域旅游和脫貧攻堅(jiān)工作的重要抓手，建立起政府負(fù)責(zé)、部門協(xié)同、公眾參與、社會監(jiān)督的工作機(jī)制。對符合點(diǎn)狀用地條件的項(xiàng)目，堅(jiān)持規(guī)劃先行，依法報(bào)批，及時(shí)辦理供地和規(guī)劃報(bào)建手續(xù)，促進(jìn)項(xiàng)目落地實(shí)施，避免用地閑置浪費(fèi)。

（二）聯(lián)合評估論證。按照審慎漸進(jìn)原則對點(diǎn)狀用地項(xiàng)目實(shí)行總量控制，2020年海口市和三亞市批準(zhǔn)實(shí)施產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目不超過10個(gè)，其他市縣不超過5個(gè),基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目不限個(gè)數(shù)；2020年后，視各地項(xiàng)目實(shí)施情況逐年調(diào)整項(xiàng)目數(shù)量。省建立點(diǎn)狀用地項(xiàng)目聯(lián)合評估論證機(jī)制，市縣人民政府組織編制點(diǎn)狀用地項(xiàng)目實(shí)施方案，報(bào)省招商工作聯(lián)席會議審議通過后方可實(shí)施。

（三）嚴(yán)格全程監(jiān)管。加強(qiáng)對點(diǎn)狀用地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目全過程監(jiān)管，嚴(yán)格點(diǎn)狀用地范圍，防止以“新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)”為名擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。禁止以點(diǎn)狀用地為名開發(fā)建設(shè)商品住宅、私家莊園、私人別墅等房地產(chǎn)和變相發(fā)展房地產(chǎn)的項(xiàng)目。嚴(yán)格用途管制，堅(jiān)持農(nóng)地農(nóng)用，不得通過點(diǎn)狀用地方式，違規(guī)規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理，損害農(nóng)民權(quán)益，變相違法占用耕地、林地等農(nóng)用地。嚴(yán)肅查處違法違規(guī)占用、轉(zhuǎn)讓土地及改變土地用途等行為。

（四）動態(tài)調(diào)整退出。市縣人民政府應(yīng)組織有關(guān)部門對點(diǎn)狀用地項(xiàng)目實(shí)施情況進(jìn)行定期評估并形成年度評估報(bào)告，于下一年度1月15日前報(bào)省自然資源和規(guī)劃廳。省自然資源和規(guī)劃廳視情況組織省有關(guān)部門進(jìn)行抽查復(fù)評，并可根據(jù)市縣定期評估和省級抽查復(fù)評情況，對市縣下一年度可實(shí)施點(diǎn)狀用地項(xiàng)目的數(shù)量提出管控要求。點(diǎn)狀用地項(xiàng)目因政府及其部門方面原因無法實(shí)施或項(xiàng)目開發(fā)主體未按項(xiàng)目實(shí)施方案開發(fā)建設(shè)的，市縣自然資源和規(guī)劃等有關(guān)部門應(yīng)按照法律法規(guī)、土地劃撥決定書、出讓合同及準(zhǔn)入（對賭）協(xié)議的規(guī)定或約定進(jìn)行處理處置，依法收繳土地閑置費(fèi)、收回土地使用權(quán)或主張違約責(zé)任。

各市縣可按照本意見要求制定實(shí)施細(xì)則。本意見自印發(fā)之日起施行，有效期三年。

海南省自然資源和規(guī)劃廳

2020年4月17日

（此件主動公開）

來源:海南省自然資源和規(guī)劃廳

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