3月24日，財政部網(wǎng)站公布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，明確了營改增的細則。

《規(guī)定》指出，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

《規(guī)定》強調(diào)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

《規(guī)定》還明確，辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)、《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

這意味著，過渡期二手房交易營改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策。目前來看，這種政策的平移并不會帶來稅負增加。據(jù)財新網(wǎng)報道，考慮到價稅分離部分，營改增后，稅負實際上略微降一點。

但由于二手房交易中通常是賣方占主導(dǎo)地位，會通過各種方式轉(zhuǎn)移稅負，他也提醒，要謹防開發(fā)商等借增值稅炒作，或者價稅分離標價，建議購房人在簽訂合同時多加留意，必須搞清楚房款是否是含稅價。

根據(jù)增值稅的算法，需要先計算出銷售額，銷售額＝含稅銷售額÷（1+征收率），應(yīng)納稅額＝銷售額×征收率，比如一套售價150萬元（含稅、購買不足2年）的房子，*終增值稅應(yīng)納稅額為（150÷1.05）×0.05＝7.14萬。當前營業(yè)稅下是總價按照5%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，營業(yè)稅應(yīng)納稅額為150×0.05=7.5萬。

北京某區(qū)地稅局相關(guān)負責人表示，營業(yè)稅存在環(huán)環(huán)征收、重復(fù)征稅的問題，個人二手房流通次數(shù)增多，會加劇重復(fù)征稅的問題。但增值稅只對增值額征稅，從長遠和稅收原理來看，營改增是減稅的。某地稅局官員表示，稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部已經(jīng)下發(fā)文件，營改增之后，個人二手房交易這塊的增值稅仍暫時由地稅部門征收。因為二手房交易環(huán)節(jié)的其他稅種，如個稅、契稅等均由地稅部門負責，為統(tǒng)一方便管理考慮，營改增之后，仍由地稅部門征收。

目前，中國二手房交易過程中存在營業(yè)稅、個稅、契稅、城建稅、教育費附加稅等，個人二手房交易中暫免征土地增值稅和印花稅。