對(duì)于這一輪調(diào)控，開(kāi)發(fā)商們似乎早有心理預(yù)期，但是當(dāng)調(diào)控真正來(lái)臨時(shí)，面對(duì)大量的土地儲(chǔ)備以及被擋在門外的島外購(gòu)房人群，房企們?nèi)孕挠杏嗉隆Ｔ诮邮鼙本┥虉?bào)記者采訪時(shí)，房企們普遍表示，目前仍在調(diào)研階段，還未形成應(yīng)對(duì)方案。不過(guò)可以肯定的是，區(qū)域利好終將釋放，以何種姿態(tài)熬過(guò)去，這將是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。

大地主的矛盾

老鄧是一家一線房企海南區(qū)域的負(fù)責(zé)人，對(duì)于這一輪海南調(diào)控的落地，老鄧坦言“意料之內(nèi)”，“內(nèi)心矛盾”。

意料之內(nèi)，一方面源于海南房?jī)r(jià)在過(guò)去兩年間的急速升溫。2015年輪調(diào)來(lái)海南的老鄧，眼看著海南房?jī)r(jià)的又一次起飛：“以海口為例，觀瀾湖這樣的新區(qū)每平方米從5000元左右到現(xiàn)在的1.5萬(wàn)元左右，就用了不到兩年。”與之相對(duì)應(yīng)的，是本地需求的匱乏。“海口本地人收入并不高，一般職員月收入也就兩三千元的樣子。”

巨大的收入與房?jī)r(jià)間的落差，造成了海口甚至海南大部分地區(qū)的新房均為外來(lái)人口消化。以老鄧目前手上操盤的幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，除了海口還有20%-30%的本地需求外，其余區(qū)域幾乎100%是投資。

另一方面，房企們也提前感受到了國(guó)家給與海南大禮包形成的利好預(yù)期，去年是各家*拼的一年，都在瘋狂地?fù)尩亍?晚進(jìn)入的碧桂園，去年僅靠收購(gòu)，成了名副其實(shí)的海南地主；與港資房企關(guān)系密切的恒大，左手從新世界地產(chǎn)手中接過(guò)數(shù)個(gè)海南海口、三亞等優(yōu)質(zhì)地段的成熟項(xiàng)目，右手獨(dú)立填海開(kāi)發(fā)儋州的海花島。  

老鄧告訴北京商報(bào)記者，想要在公開(kāi)市場(chǎng)獲得處女地的可能已經(jīng)破滅，只能通過(guò)企業(yè)本身的實(shí)力在二級(jí)市場(chǎng)并購(gòu)。“*開(kāi)始大品牌企業(yè)的談判空間還是可以的，但這兩年的難度越來(lái)越大，畢竟各家企業(yè)在海南的并購(gòu)有時(shí)是‘不惜代價(jià)’。”

老鄧分析，各家開(kāi)發(fā)商不惜代價(jià)，確實(shí)有一定道理，限制或者禁止新增建設(shè)用地開(kāi)發(fā)，早已經(jīng)是中央和海南當(dāng)?shù)卣墓沧R(shí)，可開(kāi)發(fā)資源就那么多，市場(chǎng)預(yù)期又不錯(cuò)，政策紅利即將下落，誰(shuí)能搶到誰(shuí)就是贏家。

放緩節(jié)奏

和老鄧一樣，方先生也預(yù)料到了海南樓市即將面臨的調(diào)控，但面對(duì)全島限購(gòu)這樣的高壓態(tài)勢(shì)還是感覺(jué)意外。4月22日晚間，海南省發(fā)布全域限購(gòu)政策，且同步實(shí)施限貸、限轉(zhuǎn)讓等措施。

方先生回憶道，在*新調(diào)控政策出臺(tái)前一個(gè)小時(shí)，該公司旗下樓盤還在全速推盤，但等到限購(gòu)生效后，項(xiàng)目便進(jìn)入啞火狀態(tài)。“目前企業(yè)還處于各個(gè)項(xiàng)目的調(diào)研和評(píng)估階段，尚未形成特別具體的應(yīng)對(duì)措施，”方先生如是介紹。

北京商報(bào)記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，布局海南的房企可以被分為幾類：第一類為土地儲(chǔ)備較大的企業(yè)。以上述提及的碧桂園為例，該公司在海南區(qū)域的總可售建筑面積為512萬(wàn)平方米。尤其是對(duì)于強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)的碧桂園而言，如何在調(diào)控之下，將海南的土地儲(chǔ)備迅速變成貨值，是目前的挑戰(zhàn)之一；第二類企業(yè)則是那些熱衷合作開(kāi)發(fā)的房企。例如融信，這些公司進(jìn)入海南較早，在拿地成本上存在優(yōu)勢(shì)，一旦有風(fēng)吹草動(dòng)可以采取轉(zhuǎn)讓等靈活方式提前變現(xiàn)；第三類房企就是沒(méi)有整體運(yùn)作實(shí)力的小型開(kāi)發(fā)商。因?yàn)槿狈Y金實(shí)力，無(wú)法承擔(dān)財(cái)務(wù)和時(shí)間成本。

在采訪中，老鄧和方先生不約而同地表示，不論是何種企業(yè)，面對(duì)此輪海南調(diào)控，都要做好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，“放緩節(jié)奏是當(dāng)務(wù)之急，如果現(xiàn)金流緊張，就要考慮與其他開(kāi)發(fā)商合作或者出售項(xiàng)目”。

壞消息中的好消息

但讓老鄧欣慰的是，這一輪的調(diào)控，雖然對(duì)C端購(gòu)房者進(jìn)行了包括購(gòu)買套數(shù)、資格等方面的限制，但并沒(méi)有以“打擊”的姿態(tài)限制開(kāi)發(fā)商。此前政策要求停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下的商品住宅建設(shè)。“這對(duì)于大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就算是壞消息中的好消息。”

而在方先生看來(lái)，調(diào)控使得購(gòu)房門檻顯著提高，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，無(wú)論是住宅還是相關(guān)的商業(yè)、辦公、酒店、度假等產(chǎn)品，銷售景氣仍有向上的空間。一方面海南建設(shè)用地總量受限，住宅相關(guān)產(chǎn)品供給相對(duì)穩(wěn)定；另一方面，需求持續(xù)增加，海南自由港的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)必帶來(lái)更多的從業(yè)人口，也會(huì)持續(xù)提升常住人口的收入水平和產(chǎn)品品質(zhì)訴求。“先行進(jìn)入的房企肯定是受益的。未來(lái)可以通過(guò)產(chǎn)品重新定位和調(diào)整，為企業(yè)提供業(yè)績(jī)支撐。”方先生如是判斷。

另有位不愿具名的房企人士則看到了調(diào)控中的另一處表述：即“在已經(jīng)出讓但尚未開(kāi)發(fā)的商品住宅用地的利用方面，鼓勵(lì)這些項(xiàng)目轉(zhuǎn)型用于發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)或者共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房等”。他認(rèn)為：“預(yù)計(jì)未來(lái)一些海南項(xiàng)目將從以往的快進(jìn)快出向長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的思路轉(zhuǎn)變。”

當(dāng)然，早有開(kāi)發(fā)商嗅到了市場(chǎng)變幻的氣息，大舉進(jìn)軍海南布局大健康、養(yǎng)老等項(xiàng)目。以恒大為例，今年初該公司布局的國(guó)際醫(yī)院便已在博鰲亮相。