近日，在海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年之際，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》正式發(fā)布，《意見(jiàn)》提出，要支持海南建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國(guó)特色自由貿(mào)易港。海南迎來(lái)重磅利好，海南有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商和中介代理率先反應(yīng)，制造了一波廣告攻勢(shì)，試圖借機(jī)大賣(mài)。不過(guò)，這次的熱度涼得有些快。

從各地投資客涌入，到多次調(diào)控加碼，半個(gè)月的時(shí)間，海南樓市已從炙手可熱轉(zhuǎn)為“生人勿近”。住宅無(wú)法對(duì)外省銷(xiāo)售，已經(jīng)有中介開(kāi)始打起了商住類(lèi)產(chǎn)品的主意。業(yè)內(nèi)人士指出，一方面過(guò)去兩年價(jià)格的上漲，海南樓市投資價(jià)值已經(jīng)十分有限。另一方面，限購(gòu)政策下，投資短期獲利已不可能，不要盲目購(gòu)買(mǎi)非住宅類(lèi)產(chǎn)品。

海南開(kāi)發(fā)商：不要問(wèn)價(jià)直接問(wèn)有沒(méi)有房

“提醒：未來(lái)的日子，請(qǐng)不要問(wèn)價(jià)，直接問(wèn)有沒(méi)有房子！”在《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》正式發(fā)布后，一位海南項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商工作人員，直接在微信朋友圈里貼出了這樣一段話。

《指導(dǎo)意見(jiàn)》中包含海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、自貿(mào)港發(fā)展目標(biāo)及時(shí)間表，發(fā)展賽馬運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目、探索發(fā)展競(jìng)猜型體育彩票和大型國(guó)際賽事即開(kāi)彩票等20個(gè)要點(diǎn)讓海南的房地產(chǎn)從業(yè)者們亢奮。

在上周剛結(jié)束的北京春季房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)上，雖然來(lái)自海南的參展商相比往年少了不少，但都迅速地將海南*新的政策紅利納入了銷(xiāo)售說(shuō)辭之中。從國(guó)際旅游島單一的定位，迅速升級(jí)到自由貿(mào)易島、“升級(jí)的香港”等五花八門(mén)的說(shuō)辭。同時(shí)，這些置業(yè)顧問(wèn)還會(huì)不約而同地告訴咨詢者，機(jī)會(huì)有限，再不出手可能會(huì)徹底錯(cuò)過(guò)海南。

開(kāi)發(fā)商和中介代理商們因政策紅利而亢奮，而大批投資客也在一夜間涌向海南。一位海南項(xiàng)目的代理商透露，北京的購(gòu)房人反應(yīng)還沒(méi)有那么激烈，很多來(lái)自珠三角深圳等城市的投資客當(dāng)下就迅速到達(dá)海南，有的投資客確實(shí)是“不問(wèn)價(jià)，只要房”。

不過(guò)，該代理商也表示，北京的購(gòu)房人對(duì)于這次政策利好并不感冒，雖然有很多咨詢的，但盲目出手的很少。據(jù)了解，一海南項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在京組織了內(nèi)部團(tuán)購(gòu)赴海南買(mǎi)房，感興趣者寥寥。

在《廣廈時(shí)代》的調(diào)查中，一位購(gòu)房人表示，想在海南買(mǎi)房，主要是為了家里人過(guò)去度假，而現(xiàn)在咨詢一圈下來(lái)，發(fā)現(xiàn)看得上的位置，房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，不會(huì)因?yàn)橛辛苏呃茫徒邮墁F(xiàn)在的高價(jià)。“我反而比較關(guān)心，未來(lái)酒店價(jià)格會(huì)不會(huì)漲”。

《廣廈時(shí)代》了解到，過(guò)去兩年，海南部分地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)接近一倍。位于海口臨高的某知名房企大盤(pán)，2016年洋房單價(jià)7500元/平方米左右，而目前單價(jià)已接近15000元/平方米，置業(yè)門(mén)檻也從50萬(wàn)元升至了100萬(wàn)元。而一些二手房交易網(wǎng)站上刊登的低價(jià)房源信息，致電過(guò)去，大多是虛假信息，所謂的低價(jià)房源根本不存在。

政策澆熄炒作之火  全域限購(gòu)限售嚴(yán)查騙購(gòu)

因海南新利好的20個(gè)要點(diǎn)而亢奮的海南開(kāi)發(fā)商和中介代理商們可能忽略了，20個(gè)要點(diǎn)中的*后兩條，都是專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)而設(shè)置，尤其是第20條明確要求，“要制定預(yù)案，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，堅(jiān)決防范炒房炒地投機(jī)行為。”而《指導(dǎo)意見(jiàn)》出爐半月以來(lái)海南省出臺(tái)的多輪調(diào)控加碼政策，則證明了這一點(diǎn)。

就在《指導(dǎo)意見(jiàn)》落地兩天之后的4月16日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)要求的通知》，通知明確提出，各市縣政府要嚴(yán)格執(zhí)行“房八條”有關(guān)規(guī)定，堅(jiān)決杜絕弄虛作假行為；各市縣房管（住建）部門(mén)要對(duì)本轄區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行約談，督促其依法依規(guī)銷(xiāo)售，防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房?jī)r(jià)行為，要疏導(dǎo)排隊(duì)購(gòu)房行為；此外，要繼續(xù)組織開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，加大巡查力度，重點(diǎn)打擊利用“房八條”以及中央新政惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)以及弄虛作假購(gòu)房的違法違規(guī)行為，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起。對(duì)違法違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員要依法依規(guī)給予*嚴(yán)厲的處罰，直至清出海南市場(chǎng)。

“房八條”是指海南省住建廳聯(lián)合海南省多個(gè)部門(mén)在3月30日發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》，該通知印發(fā)后購(gòu)買(mǎi)的住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。非該省戶籍居民家庭在實(shí)行限購(gòu)政策的區(qū)域購(gòu)買(mǎi)住房，需提供至少一名家庭成員在該省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。也就是說(shuō)，投資者除了受到限購(gòu)、限貸、社保等限制外，至少將面臨五年的投資等待期。

4月22日，海南樓市調(diào)控再次加碼，中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)。對(duì)于此前沒(méi)有實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房，需提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

同時(shí)，政策還封死了各種“騙購(gòu)”的口子。非本省戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)住房；政策發(fā)布后新落戶海南的家庭，只能購(gòu)買(mǎi)一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

4月23日，海南省住建廳再次印發(fā)文件，遏制假結(jié)婚假離婚騙購(gòu)住房等行為。同時(shí)明確，此次限購(gòu)的住房，包括商品住宅（普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓）、產(chǎn)權(quán)式酒店客房、符合轉(zhuǎn)讓條件的保障性住房，含新房和二手房。

事實(shí)上，據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，這已經(jīng)是海南一年以來(lái)發(fā)布的第15次房地產(chǎn)調(diào)控政策。除了限購(gòu)，還包括對(duì)重要生態(tài)區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行了整治，并出臺(tái)了史上*嚴(yán)的土地管理措施，多個(gè)海南大盤(pán)被限制銷(xiāo)售。

海南對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)控很多購(gòu)房人也可以感受得到，一位海南房業(yè)主告訴《廣廈時(shí)代》，以前他們小區(qū)管理非常粗放，別墅的花園、露臺(tái)業(yè)主自行封閉改造都沒(méi)有人管，但自從全省開(kāi)展整治以來(lái)，小區(qū)的房子已經(jīng)完全不能進(jìn)行任何的加蓋和封閉，一動(dòng)工，就會(huì)被物業(yè)制止。

海南樓市或急凍  建議不要轉(zhuǎn)投商住

2009年底，海南國(guó)際旅游建設(shè)規(guī)劃落地，海南全省商品房交易總額五天時(shí)間超過(guò)了2008年全年。自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港規(guī)劃的利好之下，海南樓市會(huì)不會(huì)迎來(lái)新一輪暴漲？即使是在海南樓市調(diào)控尚未加碼升級(jí)時(shí)，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士也持否定態(tài)度。

一位海南開(kāi)發(fā)商表示，首先目前海南的熱點(diǎn)區(qū)域可銷(xiāo)售的房源就十分有限，從供應(yīng)上就已經(jīng)不具備銷(xiāo)量激增的條件，另外，經(jīng)過(guò)了去年的嚴(yán)查，海南的開(kāi)發(fā)商在操盤(pán)上也十分謹(jǐn)慎，不會(huì)盲目調(diào)價(jià)。“特別怕棒子打在自己身上”。他表示，畢竟大部分公司看好海南樓市的長(zhǎng)期價(jià)值，低調(diào)發(fā)展，尋求機(jī)會(huì)，是當(dāng)前主要要做的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，和其他區(qū)域突然發(fā)布的重大利好不同，海南過(guò)去一年多樓市已經(jīng)上漲了很多，市場(chǎng)對(duì)于海南的政策利好早有一定預(yù)期，房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)透支了不少利好空間，從投資價(jià)值看，已經(jīng)十分有限。同時(shí)，看好海南發(fā)展的人，早就已經(jīng)下手，很難累積更多新增的購(gòu)房需求。

海南將全域納入限購(gòu)范圍之后，部分中介代理商打起了商住項(xiàng)目的主意，開(kāi)始向一些有意向投資的購(gòu)房人推銷(xiāo)海南商住盤(pán)。

對(duì)此，思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅分析稱，首先海南在目前的調(diào)控政策下，很難再出現(xiàn)較高的漲幅，不建議投資需求再進(jìn)入海南樓市。針對(duì)商住項(xiàng)目，如果能夠提供售后包租，或者引入第三方租賃服務(wù)機(jī)構(gòu)還可以考慮，但是普通商住項(xiàng)目建議還是盡量避免。一是存在隨時(shí)可能觸發(fā)新調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，二是作為投資品，季節(jié)性因素造成的空置問(wèn)題短期難以解決，租售比較低，持有成本高，回報(bào)率不可控。

而對(duì)于現(xiàn)在手中持有海南房的非海南戶籍購(gòu)房人，郭毅建議不用著急拋售，可以考慮長(zhǎng)期持有。因?yàn)閺拈L(zhǎng)線來(lái)看，其實(shí)海南隨著產(chǎn)業(yè)的不斷完善和升級(jí)，再加上因?yàn)槲膴十a(chǎn)業(yè)的繁榮，帶動(dòng)更多休閑度假類(lèi)人群的進(jìn)入，對(duì)于海南樓市從長(zhǎng)線來(lái)看，還是能保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。所以長(zhǎng)線持有海南的房產(chǎn)，從資產(chǎn)配置的角度來(lái)講，還是有一定的合理性。特別是隨著未來(lái)居住客群的增多，海南房產(chǎn)的流通性也會(huì)增強(qiáng)，那么對(duì)于長(zhǎng)線持有的這部分客群來(lái)說(shuō)，手里的房子也會(huì)比較容易變現(xiàn)。

（來(lái)源：北京青年報(bào)）